Od jesieni 2025 roku media tak lokalne, jak i ogólnopolskie świecą krzykliwymi nagłówkami dotyczącymi osobliwego zjawiska podatkowego występującego w Katowicach. Okazuje się, że „serce” GZM, Miasto Katowice zagięło parol na przedsiębiorców z branży nieruchomościowej – konkretnie deweloperów. Firmy budujące i handlujące lokalami mieszkalnymi, które niekiedy w swoich zasobach trzymają na sprzedaż inwestycje zakończone jakiś czas temu mają według doniesień medialnych mierzyć się z jakimś nowym, ciężkim podatkiem idącym w swojej podwyżce o tysiące punktów procentowych w górę.
Jak informuje Gazeta Wyborcza1 „2742 proc. podwyżki podatku dla deweloperów. Katowice nie cofają się, inwestor idzie do sądu”. Portal money.pl2 informuje swoich czytelników „Katowice podnoszą podatki deweloperom trzydziestokrotnie. Branża grzmi”. Costerina Nieruchomości na Kaszubach3 (!) wskazuje na swoim blogu „Nowe obciążenia dla deweloperów. 30-krotnie wyższy podatek od niesprzedanych mieszkań”. Temat budzi emocje.
Tylko skąd wzięło się całe zmieszanie? Jaka jest prawda? Czy Katowice mają jakąś autonomię podatkową pozwalającą na dociskanie deweloperów drakońskimi podatkami?
Wbrew treści nagłówków z publikacji medialnych Miasto Katowice nie wprowadziły deweloperom nowego podatku począwszy od końca lata, początku jesieni 2025 roku. Nawet więcej, nie podwyższyły ówcześnie żadnych stawek podatkowych pozostających w ich kompetencjach.
Obciążenie fiskalne, które faktycznie katowicki magistrat próbuje zwiększyć jest to podatek od nieruchomości wynikający z dobrze znanej przedsiębiorcom, mającą ponad 30 letni staż w obrocie prawnym ustawę o podatkach i opłatach lokalnych.
Jednakże stolica Górnego Śląska nie wprowadziła nawet żadnych podwyżek podatku od nieruchomości, cały czas trzymając się stawek tej daniny ustalanej co roku na rok kolejny (odpowiednio stawek dla 2025 ustalonych w 2024 roku i stawek dla 2026 ustalonych w 2025 roku). Katowice, ani żadna inna gmina lub miasto na prawach powiatu w Polsce nie posiada takiej autonomii podatkowej, żeby wprowadzać nowe podatki poza granicami ww. ustawy.
Jednak ani media, ani cytowani na łamach publikacji przedstawiciele branży deweloperskiej nie zmyśliły przecież problemu. Skoro nie zmieniła się podstawa prawna, nie wprowadzono żadnego nowego podatku, nie zmieniły się stawki, to co się właściwie zmieniło? Zmieniła się interpretacja, wykładnia przepisów regulujących zasady podatku od nieruchomości.
W największym skrócie Miasto Katowice działając na podstawie obowiązujących przepisów regulujących podatek od nieruchomości zmieniło sposób kwalifikowania istniejących, należących do deweloperów, ale jeszcze nie sprzedanych nieruchomości mieszkalnych. Zamiast jak dotychczas traktować mieszkania jako budynki mieszkalne urząd miasta zaczął domagać się od przedsiębiorców skorygowania deklaracji i wykazania takich aktywów jako budynki związane z działalnością gospodarczą oraz części budynków mieszkalnych zajętych na działalność gospodarczą. I to do 5 lat wstecz.
Jaka jest różnica? Istotna. Stawka podatku w 2026 roku dla lokali mieszkalnych była opodatkowana stawką 1,25 zł/m2. W przypadku lokali związanych z działalnością gospodarczą podatek wynosi już 35,53 zł.m2. Obrazując to na uproszczonym przykładzie – w przypadku mieszkania o powierzchni 50 m2 do tej pory deweloper płacił od takiego lokalu niesprzedanego lokalu 63 zł podatku od nieruchomości rocznie. Jeżeli zastosujemy stawkę dla działalności gospodarczej, to to samo mieszkanie będzie dewelopera obciążać kwotą 1 777 zł rocznie. Skok jest drastyczny, a jeżeli dołożymy do tego efekt skali – np. 100 takich mieszkań w zasobie dewelopera, to obciążenie roczne z tytułu podatku od nieruchomości rośnie z kwoty 6 300 zł do kwoty 177 700 zł. W skali pięciu lat z 31 500 zł do 888 500 zł. Liczby same w sobie robią już duże wrażenie, a to przykład bardzo uproszczony.
Na tak postawione pytanie nie da się udzielić jednoznacznej odpowiedzi. Czas i sądy administracyjne pokażą, kto ma rację.
Miasto opiera swoją argumentację na uchwale siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 października 2024 r., sygn. III FPS 2/24. Uchwała dotyczyła jednak innego zagadnienia, tj. opodatkowania budynków mieszkalnych należących do przedsiębiorców przeznaczonych na najem. Katowice na jej podstawie wyciągnęły jednak dodatkowe wnioski dotyczące rozciągnięcia pojęcia wykorzystywania i zajęcia nieruchomości na prowadzoną działalność gospodarczą w przypadku kumulowania niesprzedanych lokali, czy też urządzania w nich biur sprzedaży, lokali pokazowych, czy magazynów. O ile samo kumulowanie lokali i niewykonywanie w ich przypadku aktywności nie powinno co do zasady przesądzać o ich związku z działalnością gospodarczą, o tyle w przypadku aktywnego wykorzystywania zasobów mieszkalnych do celów komercyjnych może się okazać, że miasto nie jest w sporze bez szans.
Druga strona sporu wskazuje w odpowiedzi na działania Katowic, że wszyscy deweloperzy otrzymali jednakowe wezwania ze względu na posiadany przez siebie status przedsiębiorcy. Co nie jest wystarczające do uznania, że lokale posiadane przez nich służą i są zajęte na działalność gospodarczą. Branża podkreśla, że samo ujęcie lokalu jako towaru handlowego w księgach nie oznacza jeszcze jego faktycznego zajęcia na działalność gospodarczą. Tak samo jak aktywna sprzedaż lokalu nie zmienia jego mieszkalnego charakteru. Brak mieszkańca danego mieszkania nie jest tożsamy z komercyjnym sposobem wykorzystywania powierzchni przez tego, kto go wybudował. Przy czym przedsiębiorcy przyznają jednocześnie częściowo rację urzędowi, ale tylko w przypadkach jaskrawego zajęcia lokali na działalność – urządzenia w nim biura, zaplecza, magazynu albo stałego lokalu pokazowego. Tu sporu według strony społecznej być nie powinno.
Reasumując, katowickie starcie urzędu miasta z deweloperami w sprawie podatku od nieruchomości nie dotyczy wyłącznie stawek i jego wysokości. Dotyczy granic interpretacji przepisów ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Spór sprowadza się do pytania, czy sam brak mieszkańca pozwala uznać mieszkanie za powierzchnię zajętą na działalność gospodarczą? Odpowiedź na to pytanie, która za parę lat pojawi się w orzecznictwie i interpretacjach indywidualnych prawa podatkowego może zmienić sposób opodatkowania gotowych lokali deweloperskich. I to nie lokalnie, lecz w całej Polsce.
Sam fakt, że sprawa opisana w naszym reportażu jest nowa i nierozstrzygnięta nie oznacza, że można podejść do niej na spokojnie i nie trzeba podejmować już teraz pewnych działań prewencyjnych.
Ewentualna trwała zmiana wykładni spowoduje konieczność korygowania deklaracji podatkowej na podatek od nieruchomości nie tylko za bieżący, ale także za każdy poprzedni rok podatkowy do końca okresu przedawnienia. Co może wiązać się z wielkimi kosztami – obsługi księgowej, doradczej i przede wszystkim zaległego podatku z odsetkami.
Dlatego jeżeli jesteś deweloperem nie koryguj od razu po otrzymaniu wezwania z urzędu miasta deklaracji na podatek od nieruchomości. Najpierw ustal, czego dokładnie żąda organ, przeanalizuj każdy swój lokal i oceń konsekwencje złożenia korekty. Dobrowolna korekta oczywiście może ograniczyć późniejsze możliwości sporu dotyczącego zadeklarowanego zobowiązania, ale taka decyzja powinna być poprzedzona analizą podatkową i procesową – w której nasz zespół doświadczonych doradców podatkowych, adwokatów i radców prawnych może Cię z chęcią wesprzeć.
Jestem radcą prawnym i doradcą podatkowym. Moja praktyka skupia się na szeroko pojętym doradztwie prawnym i podatkowym. Wspieram Klientów Kancelarii zarówno w ramach bieżącej obsługi prawnej w zakresie prawa cywilnego, prawa gospodarczego, prawa pracy i ubezpieczeń społecznych, a także prawa podatkowego (ze szczególnym uwzględnieniem podatków dochodowych, podatku VAT oraz podatków i opłat lokalnych oraz obowiązków związanych ze schematami podatkowymi MDR), jak też w projektach związanych m.in. z reorganizacją formy prowadzenia działalności gospodarczej, rozpoczynania nowego przedsięwzięcia gospodarczego. Posiadam doświadczenie procesowe zdobyte na salach rozpraw sądów powszechnych, sądów administracyjnych oraz przed organami administracji publicznej na terytorium całej RP. Najważniejszymi zasadami są dla mnie rzetelność, uczciwość, działanie zgodne z prawem i zasadami etyki zawodowej oraz dobrymi obyczajami. W swojej pracy kieruję się dobrem Klienta, starając się lojalnie doradzić i dobrać najbardziej optymalne czasowo i ekonomicznie rozwiązanie problemu w celu ochrony jego praw.
